住み続ける地獄。『すべてのマンションは廃墟になる』書評＝姫野秀喜

今回の書評は『すべてのマンションは廃墟になる』。建て替え不可能のマンションが壊れて周囲を危険にさらす。日本で最もヤバい負動産は老朽化したマンションかもしれません。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）

建て替えが必要な老朽化マンション、たった1.8%しか実施せず…

本当にヤバいのは所有者がバラバラの区分マンション

レオパレスやダイワなど、大手建設会社の物件が施工不良などで取り沙汰されています。しかし、本当にヤバいのは、所有者がバラバラの区分マンションのようです。

建て替えが必要な古いマンションのうち、たったの1.8%しか建て替えられていない事実。

マンションの管理組合を私物化して予算を好き放題に使う悪徳マンション理事など、利害関係の異なる他人同士が1つの建物を30年にわたって維持し続けることの難しさは、一戸建てや一棟アパートの比ではありません。

今回の書評は、住宅ジャーナリスト・榊淳司氏によるマンション本です。

氏は本書で、穴だらけの区分所有法など仕組み上の欠陥により、廃墟化する未来しか見えないマンションについて警鐘を鳴らしています。

この本はコンセプト上、悪いことしか書いていないので、正直、区分所有を買うことにはリスクしか感じられない内容となっています。

しかし、それらを正しく理解したうえで、区分所有マンションを購入する・しないを決めることが、正しい投資家の意思決定方法なのだと思います。

それでは早速、そのヤバい内容を見ていきましょう。以下、著者の言葉を抜粋しながら紹介します。

ヤバい不動産の代表格「リゾマン」

新潟県の湯沢町

には

約15000戸分のリゾートマンションが建設された

かつては三〇〇〇万円から五〇〇〇万円以上で販売されたリゾートマンションが、今やその価値がゼロ円。

大半の人が絶望感を味わいながら、管理費や修繕積立金 ＜中略＞ を払っている。

その費用は三〇平米程度の狭い住戸でも、年間三〇万円前後

拙著でも述べていますが、今やリゾマンは売りたくても売れない状態です。

立派な大浴場付きでも、使いたくなくなる理由

そういったリゾマンは、

多少老朽化したとはいえ、設備が立派である。

豪華絢爛な展望大浴場もある

が、そのお風呂は

お湯を使いまわす「循環ろ過」式

あるリゾートマンションでは、理事たちは絶対にお湯に浸からないと聞いたことがある

住民には、

身体の弱った高齢者も多いようで、様々な問題が起こる

大浴場では、しばしばお湯の中に固形排せつ物が見つかるという

豪華設備を使いたいと思っている方には、少し考えを改めたくなる話です。

Next: どのマンションも「施工が良い」とは言い切れない裏事情

どのマンションも「施工が良い」と断言することは不可能

マンションは工業製品に見えるが、実は

ほとんどが人間の手作業（中略）一棟一棟すべて異なる。

同じ施工精度のマンションもないと断言できる。なぜなら、まったく同じ職人と建築資材を使って、まったく同じ設計のマンションが建設されるなんてことはありえないからだ

「どこのデベロッパーのマンションがいいですか？」という ＜中略＞ 漠然とした質問には答えられない

言われてみればその通りなのですが、なぜか建物って、自動車のように工業製品のような気持ちで見てるんですよね。これからは、マンションは手作りの工芸品と思ってみないとだめですね。

不良建築マンションを見極める方法（中古の場合）

このマンションが不良建築かどうかを確かめるには、

マンション管理組合総会

の

総会議事録

これを過去三年分くらい熟読するとよい

特に

水漏れ、雨漏り

致命的な不具合 ＜中略＞（例：外壁タイルの大量崩落等）

区分所有者同士で、争いごとが発生していないか（例：訴訟に至るような問題）

購入したい人も議事録は読むことはできるそうなので、しっかり読んで自衛したいものです。

Next: 管理組合を私物化？悪行三昧の悪徳理事たち

悪行三昧の悪徳理事たち

このマンションは当初からほぼ同じ人物が管理組合を支配している

たとえば

古いマンションなのでリフォームの要望が多い。すべて管理組合の承認が必要となっている

リフォーム工事には指定業者しか使えない

もちろん、理事長と裏でつながって

とか

理事長に対して組合の預金通帳を開示せよと要求

ところが、何年たっても開示されない

別のマンションの管理組合において、同じように理事長が管理組合を私物化

理事長解任を主な議案とする臨時総会の開催を求める

その理事長は、自分の解任決議案を議論する臨時総会に堂々とやってきて、自ら議長になることを宣言。「議長一任」として提出された委任状の議決権を行使して、反対多数で自分の解任決議案を否決してしまった。

こういう悪意を持った人物による絶対的な権力の登場と、その半永久的な継続を許しているのが、今の区分所有法なのだ

絶望的ですね。理事長の暴挙を止める方法が本当に無いです。

マンションが廃墟化する2ステップ

分譲マンションの廃棄は、ふたつの重要なステップを踏んで進行する

＜ステップ1＞

マンションの「資産価値喪失」

資産価値が五〇〇万円を切ると、区分所有者たちがそのマンションを所有していること自体に関心が薄れ』『やがて、管理費等を滞納するようになる。

そして、管理組合が、

督促しても支払われない場合、その住戸の競売を申し立てる

このときに、競売の諸費用や弁護士報酬などを差し引いても、滞納している管理費等をほぼ全額回収できるギリギリのラインが五〇〇万円なのである

＜ステップ2＞

管理不能

管理費が徴収できずに、必要な管理業務や保全がおこなえなくなる状態が「管理不能」である。こうなったマンションは、ほぼ確実に廃墟化する

水道の水が濁る

ヘンな匂いも出てくる

不具合が発生しても補修できなくなる

やがて、誰も住まないマンションになってしまう

こうなってから立ち直った例はほとんどなく、福岡の一等地である博多駅ちかくのマンションくらいしか、立ち直りの例を知りません。ましてや、価値のない立地のマンションはどうにもならないでしょうね。

Next: マンションの建て替えは絶望的な難易度、老朽化を止められない…

マンションの建て替えは絶望的な難易度

著者は築40年以上のマンションを、

一万四五八〇棟

と政府統計より推計している。

そのうち、

建て替えられたマンションは、計画中の物件まで含めても二七四件

たったの、

一・八％ということになる

結論を先に言えば、ほとんどの老朽マンションは建て替えられない

マンションが建て替えられない理由

建て替えらえれない理由は圧倒的に経済的な問題である

建て替えが実現するマンションのほとんどは、容積率に余剰分があった場合

その場合、

元の所有者は建て替えに関しては一円も払わずに、建て替え後の新しいマンションのなかに、元の住戸と同程度の広さの新住戸を確保できた

というパターン。これ以外はかなり厳しい。

容積率が元のマンションの床面積と同率であればいいが、場所によってはオーバーしている場合がある

これはかなり絶望的で、

二五〇〇万円払って、元の住まいよりも狭くなる。

全区分所有者の五分の四が、そういう条件を飲める老朽マンションがあるとは思えない

この国で絶え間なく増殖している老朽マンションを建て替えることは、一部の幸運な例外を除いてほとんどない

絶望しかありませんね。やっぱり、家を買うなら区分所有じゃなく、戸建てやなと思ってしまいます。

Next: すべてのマンションは廃墟化する運命にある。対策はあるか？

総括

著者は、現行法に基づいてできることはほとんどなく、すべてのマンションは廃墟化する運命だと断言しています。

ただ、それだけだとあまりにも希望がないので、本書では後半にかけて、氏の考える対応策が述べられています。

しかし、その対応策は区分所有法などの法律を改正したり、区分所有者の意識を変えたりする必要があり、数年で対応できるものではありません。

もちろん、長い目で見て政治的な側面からも改善していくために声を上げることは大切ですが、今、私たちが直面しているマンションの老朽化、廃墟化については本当に打つ手がないのです。

当メルマガの読者の方々は、区分所有よりも土地付きを好んでいると思います。

ただ、区分をお持ちの投資家さんは、区分について、いつ、どのように、終了させるのかの出口戦略を考える一助となる本だと思います。

目次
はじめに
第一章：マンションが粗大ゴミになってしまった
第二章：三五年ローンで手に入るのは廃墟化マンション
第三章：あなたのマンションは何年もつのか？
第四章：管理組合がマンションを廃墟化ささえる
第五章：管理組合が果たすべき役割
第六章：なぜマンションは建て替えられないのか
第七章：穴だらけの区分所有法
第八章：マンション廃墟化を食い止めるために
第九章：廃墟化が見えたマンションから逃げ出す方法

【関連】ファーウェイはもう終わり。中国と本気で怒った米国との対立が世界にもたらす７つの厄災＝鈴木傾城

【関連】死ぬまで働け？政府案「70歳雇用の努力義務化」で年金不足を企業に丸投げへ

【関連】「もう印鑑やめようよ」の声を黙殺へ。デジタル手続法案が印鑑業界の圧力に屈したワケ